間取り図で見る「S（サービスルーム）」「DEN」の違いって、何？　1級建築士が“明確な違い”を解説

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オトナンサー
2025年9月15日14時10分

　近年、物件の間取り図などを見ていると、「1SLDK」「DEN（デン）」という表記を見る機会が増えたように感じます。この「S（サービスルーム）」と「DEN」について、「どう違うの？」「納戸とも違うの？」など、違いについて疑問を持つ人は少なくないと思います。そこで、「S」や「DEN」の違いについて、グローバルベイス（東京都渋谷区）のオーダーリノベーション「マイリノ」で設計を担当する1級建築士の長谷川洋子さんと山内淳さんに聞きました。

「居室」の要件を満たさない“部屋”

　山内さんは、「『サービスルーム』という言葉は、主に日本の不動産業界で使われる用語です」といい、「サービスルームとは、建築基準法上の『居室』の要件を満たしていない部屋」を指すと話します。長谷川さんは、建築基準法の「居室」の要件について「床面積の7分の1以上の採光のための窓等の開口部を設ける事、床面積の20分の1以上の換気に必要な開口部がある事」が定められており、「そのため、構造上、窓が設置できない、窓はあるけど基準を満たさないといった部屋は『居室』ではなく『サービスルーム』と表記される事になります」と付け加えてくれました。

　一方の「DEN」とはどのようなスペースを言うのでしょうか。長谷川さんによると、「DENは、動物が身を隠し、安全に身を預けられる『巣穴』や『洞窟』が語源になっています」と説明しながら、「転じて私たち人間の『隠れ家』や『巣窟』『蜜室』という意味で用いられるようになりました。不動産業界で『趣味を楽しむ小部屋』『書斎』を示す際に用いられる事が多い言葉です」と説明してくれました。

　山内さんも、「DEN」は、通常2～4畳程度の広さでワークスペースとしても活用できると補足しつつ、「コンパクトで用途が限定された部屋のことと定義されます。居室ではないが、「ちょっとしたプライベート空間」として人気があります」といい、「建築基準法では『居室』として扱われないことが多く、間取り図では『DEN』『1LDK＋DEN』などと記載されます。サービスルームとの違いは、サービスルームは建築基準法に基づく法的根拠があります。一方、DENは空間の使い方や付加価値を伝えるマーケティング用語や広告用語に近く、法的根拠はありません」と教えてくれました。

　一般的に窓がない、窓が小さい部屋を「サービスルーム」、趣味や書斎、ワークスペースとして活用できそうな部屋を「DEN」と呼ぶことが分かりましたが、同じようなスペースで言うと「納戸」というものもあります。

　山内さんは、「納戸」との違いについて「納戸は、物を収納するための部屋です。例えば、『書斎』は仕事部屋や趣味の作業部屋などとして使用され、必ずしも広いスペースは必要ありませんが、デスクなどが設置できる程度の広さが求められます。納戸は物を収納するための部屋で、快適さや作業性を重視するものではありません」と丁寧に説明をしてくれました。

　サービスルームやDENがあると用途によって、使い勝手がよさそうと思いがちですが、長谷川さんと山内さんは、注意点も指摘します。

　長谷川さんは「居室として使用しない事が前提となっているサービスルームなどは、居室と同様の設備を付けられないという制限があります。エアコンが付けられなかったり、コンセントがなかったり、テレビ回線もないかもしれません。快適に過ごすためには注意が必要です」といい、山内さんも「不動産の表示と法的な取り決めを理解することが大事です。サービスルームは法的に居室と認められず、床面積に含まれないことも多いため、評価される広さが違うこともあります。DENも同様で、法的に居室として認められない場合があります。不動産契約書や間取り図で、サービスルームやDENの扱いを事前に確認しておくといいでしょう。また、将来的にライフステージが変わったときなどに、居住スペースが足りないとならないように注意しましょう」と話していました。

オトナンサー編集部