「都内」「駅から徒歩10分」の好条件なのに…親から相続した30坪の土地、査定3000万から1000万に“激減”した理由とは

　相続トラブルは、予見可能性の高い問題です。親が生きている間に適切な準備をしていれば、ほとんどのケースで回避できます。それにもかかわらず、多くの家族がこの段階を軽視し、後に深刻な被害を被っています。

　今回は相続に特化した不動産会社「不動産相続アーキテクツ」（東京都豊島区）代表の高橋大樹さんの著書「あなたの実家、どうする？ 知識ゼロでも絶対後悔しない！ 損しない！ 不動産相続の新・ルール」（WAVE出版）を紹介します。この本に記載されている実際の事例を通じて、相続前に確認しておくべき事項と、トラブル回避の方法論を提示します。

住民協定による土地の分割不可がきっかけで兄弟が絶縁

　事業で成功したAさんは、念願の邸宅を田園調布に構えました。将来の相続計画も周到でした。3人の息子に平等に相続させるつもりで、細部まで検討していたといいます。

　しかし、Aさんが亡くなり相続の手続きが始まると、予想外の障害が判明しました。

　田園調布には「165平方メートル未満に分割してはならない」という住民協定が存在します。つまり、3人の息子に土地を均等に分割することは不可能なのです。

　誰も土地全体を単独で買い取る資金を有していませんでした。相続の話し合いは、急速に対立へと変わります。長男は売却を主張します。しかし次男は「父親の家を他人に渡す気か」と反対しました。三男も有効な代案を提示できません。

　表面上は冷静な議論のように見えていました。ですが、やがて感情的な対立へと転化していきます。幼少期から蓄積していた不満が、次々と噴出したといいます。

　もはや遺産分割協議ではありません。兄弟間の怨念の応酬と化してしまったのです。最終的に弁護士を立てる泥沼の争いに発展し、3人の兄弟は完全に絶縁。その後、二度と連絡を取り合うことはなくなったということです。

3分の1に減額された物件

　Cさんは都内30坪（約99平方メートル）の土地を親から相続することになりました。駅から徒歩10分で当初の査定額は3000万円であり、これは良好な物件だと判断しました。地価の上昇トレンドもあり、さらに高い価格で売却できる可能性があるではないかと考えていたということです。

　そのため、不動産会社に査定を依頼している間、Cさんは楽観的な見通しを持っていました。「住宅ローンの一部を返済できるかもしれない」「子どもの教育費に充てられる」といった計画が頭をよぎっていたのです。しかし、結果は予想と大きく異なりました。査定結果は「建て替えができない土地」という判定でした。

　理由は、この土地の前の「道路」にあります。見た目は通常の道路です。車両や宅配業者も通行しています。しかし建築基準法上、この道路は規定の道路に該当しません。

　既存建物の居住は可能ですが、一度取り壊すと新築の建設はできないのです。この制限により、物件の市場価値は大幅に低下してしまいました。査定額は1000万円。当初の見込みの3分の1です。

　この事例の教訓は明確です。Cさんが親の生存中に役所の都市計画課で敷地が建築基準法上の道路に面しているか、特に幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという決まりである「接道義務」を果たしているかを確認していれば、どうなっていたか。たったこれだけの確認です。それで2000万円の差額を事前に把握でき、別の対策が可能だったはずです。

予防策と解決の道

　これら2つの事例から導き出される結論は、明確です。相続トラブルは、当事者同士による話し合いでは解決できません。

　親族間の感情的葛藤は、時間とともに深刻化するばかりです。唯一の有効な対策は、早期に専門家を介入させることです。

　税理士、弁護士、不動産鑑定士といった専門家が関与することで、「この分け方は公正である」という客観的な保証が得られます。後々の禍根も軽減されるのです。

　親が健在なうちに、次の項目を確認しておくことが重要です。

　第一に、相続する土地が「建築基準法上の道路」に面しているかを役所で確認します。接道義務の有無は、物件価値を大きく左右するのです。

　第二に、地域の住民協定や条例を調査します。最低敷地面積の制限は、田園調布に限らず、多くの高級住宅地に存在しています。

　第三に、不動産会社に相談して市場価値を正確に把握します。特に昭和の高度成長期に開発された郊外や地方の物件は、予想外に価値を喪失している可能性があるとされています。

「そのような話は縁起が悪い」と考える人も、少なくありません。

　しかし、仲が良い家族ほど危険なのです。良好な関係が存在するからこそ、一度崩れたときの反動は大きくなります。相続前に家族で話し合うことは、必要不可欠な議論です。

　親が元気なうちに、感情的にならずに冷静に相続計画を検討しましょう。それが、家族関係を守る唯一の手段といえます。

コラムニスト、著述家 尾藤克之

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