不動産投資は「買って終わり」ではない！　不動産投資に「失敗する人」が陥っている《3つの行動》があった

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オトナンサー
2025年8月30日14時10分

　不動産投資は「堅実」「安定収入」といった印象から、会社員や副業を検討する人たちに人気の資産運用です。最近では、SNSなどで「投資規模◯億円」「賃料収入◯◯万円達成」といった派手な広告が目立ちます。しかし、投資規模を拡大する、賃料収入をとにかく上げることが不動産投資の成功ではありません。

　筆者は、不動産投資における成功とは、「安定収入源の形成（フローの形成）」と「資産の形成（ストックの形成）」の両方を成し得たときだと考えています。逆に、ローン返済や維持費で手元にお金が残らない、資産価値が下がってしまう――。そうした状態は「失敗」といえるでしょう。不動産投資には多くの成功がありますが、同時に失敗のパターンも存在するのです。

　そこで今回は「不動産投資に失敗する人が陥りやすい3つの行動」を解説します。自身に当てはまっていないか、ぜひチェックしてみてください。

不動産投資に失敗する人（1）初期設定を誤る

　不動産投資は、購入時の初期設定を間違うと、いくらその後の管理・運営を上手に行ったとしても、リカバリーが極めて困難になり、失敗へとつながります。

　特に、不動産投資で失敗する人の中には、「なぜ不動産投資を行うのか」「なぜこの物件を選ぶのか」といった目標が曖昧なまま、購入に踏み切ってしまうケースがあります。しかし、目的が不明確なままでは、その後の戦略や判断基準も定まらず、場当たり的な運用に陥りやすくなり、不測の事態が起きたときも、軸がないために柔軟な対応ができず、結果的にキャッシュフローの悪化や資産価値の低下につながってしまうのです。

「月々の安定した副収入を得たい」「将来の売却益を狙いたい」「節税スキームを活用して手元に残るお金を増やしたい」といったように、不動産投資には目的に応じた戦略があります。そして、その目的によって、適した物件タイプやエリア、購入のタイミング、融資の組み方なども大きく変わってきます。最初に「なぜ不動産投資をするのか」、そして不動産投資を行うにあたり、「目標を定量面・定性面で定めておく」こと。それが成功への第一歩であり、すべての判断軸となるのです。

　こうした初期設定に加えて重要なのが、物件購入時の「エリア選定」です。どれだけ戦略が明確でも、誤ったエリアを選んでしまえば、想定した収益は得られません。実際には、エリア選定の考え方を誤っている投資家も少なくなく、特によくあるのが「自分が住みたいエリア」に狙いを定めて物件を探してしまうケースです。

　リクルート（東京都千代田区）が発表している「SUUMO 住みたい街ランキング2025」によると、上位は「横浜」「大宮」「吉祥寺」や「梅田」「西宮北口」など、関東・関西ともに誰もが知る人気エリアが占めています。自宅購入や賃貸であれば、こうした“自分が住みたい街”を基準に選ぶのは自然な考え方でしょう。しかし、不動産投資においては、「住みたい場所＝買うべき場所」とは限りません。

　例えば、同じような物件でも、人気エリアでは不人気エリアの2倍以上の価格で取引されることがあります。しかし、賃料は比例して2倍になるわけではありません。このように、物件価格の上昇に対して賃料の上昇幅が限定的であるため、人気エリア物件は表面利回り・実質利回りともに低くなり、キャッシュフローが出にくくなります。この構造が、人気エリア物件の利回りを押し下げ、収益性を大きく損なう原因となります。

「憧れの街に物件を持ちたい」という気持ちは理解できますが、資産形成の初期段階では、投資効率を重視したエリア選定、収益性の高い物件を優先すべきです。まずはキャッシュフローを生み出せる投資から始め、徐々に規模を拡大していくことが、堅実な投資成功への道です。なお、相続対策や資産保全を目的とした投資であれば、目的や立場によって選ぶべき物件やエリアは大きく異なるという点も理解しておく必要があります。

不動産投資に失敗する人（2）表面利回りにだまされる

　投資家の人たちが物件を検討する際、まず意識を向けるのが「利回り」です。「利回り10％！」という広告にひかれて、実態をよく調べずに物件を購入する人は少なくありません。昨今の不動産投資ブームの影響で、本来見るべき数字を理解しないまま投資をする人がかなり多く、人生が狂ってしまった人を多く見てきました。これから紹介する内容はよく理解していただきたいと思います。

　ポータルサイトや物件資料に掲載されている「利回り」は、正確には「表面利回り」を指します。これは、【年間満室想定賃料÷物件金額】で算出された数値であり、収益不動産の利回りはこの表面利回りで表示されるケースが一般的ですが、この数字は物件の正確な利回りを表していません。保有中は常に満室を維持できることはなく、空室や滞納が発生するため、年間満室想定賃料を実際の運用時に期待することは現実的ではないのです。

　表面利回りに惑わされてしまうと、その利回りで投資できると勘違いを起こし、結果的にまったくもうからない物件を購入しかねません。

　では、表面利回りを参考にしながらも、その物件の収益力をより具体的に把握するためにはどうすればよいのでしょうか。

　まず、空室リスク・滞納リスクを加味した賃料を求める必要があります。これを「実効総収入」と定義づけ、【実効総収入＝年間満室想定賃料－空室・滞納損失】で算出します。この空室・滞納損失は物件により異なりますが、新築なら年間満室想定賃料の3％、中古なら5～10％くらいの想定でよいでしょう。入居率が高い募集方法が取れる場合は、これより小さい値でよい場合もあります。年間満室想定賃料が1000万円、空室・滞納損失を5％とすれば、差し引いた実効総収入は950万円ということです。

　さらに、物件を保有していると、さまざまな「運営費用（ランニングコスト）」が発生します。具体的には、「管理会社に支払う管理手数料」「建物管理費用」「水道光熱費」「固都税（固定資産税・都市計画税）」「原状回復費用」「修繕費用」「火災保険料・地震保険料」などが挙げられます。いくら実効総収入が高くても、運営費用が過大に発生する物件だった場合、手元に残るお金は少なくなります。

　投資の最終判断時には正確に数字を把握する必要がありますが、情報がなく、概算で数字を出したい場合には、年間満室想定賃料の20〜30％程度で見ておくとよいでしょう。よって、先に求めた実効総収入から運営費用を控除すれば、正確な収入を導き出せます。

　これを「純営業収益（NOI：Net Operating Income）」といいます。【純営業収益（NOI）＝実効総収入－運営費用】で導き出せ、先ほどの例になぞらえると、空室率5％・運営費用20％として、年間満室想定賃料1000万円で実効総収入が950万円なら、ここから運営費用200万円を差し引いた750万円がNOIとなります。このNOIが物件の本当の収益力を表しています。

　さらに深掘りした捉え方としては、物件を現金購入した場合の、投資家が受け取る「税引前キャッシュフロー（以下「税引前CF」）」となります。所得税や住民税、法人税を支払う前の手取り収入ということです。実際は、多くの投資家は融資を受けて物件を購入しますので、最終的な税引前CFは金融機関への元金と利息の返済金額を引いた金額で【税引前CF＝NOI－元利返済額】で算出されます。不動産投資・賃貸経営を始めるにあたり、最低限ここまでは収支計算をしなければなりません。

　表面利回りは単純に求められるので、使いやすい指標ではあります。しかし、投資判断の際は空室や滞納損失を考慮し、さらに運営費用を確認することで、正しい投資判断ができるようになるのです。この違いをしっかりと理解し、表面利回りに惑わされないようにしましょう。

不動産投資に失敗する人（3）安易に物件を選んでしまう

　不動産投資で最も多い失敗の一つが、「安易に物件を選んでしまうこと」です。不動産投資といっても、「新築区分（ワンルーム）マンション」「中古区分（ワンルーム）マンション」「新築一棟アパート」「新築一棟マンション」「中古一棟アパート」「中古一棟マンション」など、収益不動産にはさまざまな種類があります。

　特に初心者に多いのが、「手軽に始められそう」という理由だけで都心の区分マンション投資を選んでしまうケースです。新築区分ワンルームマンションは手軽に始めやすく、信販系ローンで年収の高くない人でも融資が受けやすく、取り組みやすいのが特徴です。「一棟物件より価格が手頃でリスクが抑えられる。節税にもなる。生命保険・がん保険の代わりになる」といったセールストークは常套句といえます。

　一見すると初期投資額が少なく、空室リスクも少なそうに見える区分マンションですが、管理費や修繕積立金が毎月発生し、所有者がその内容をコントロールすることはできません。さらに、ローンの返済、固定資産税なども加わると、手元にキャッシュが残るどころか、毎月2～3万円の手出しが発生するケースも少なくないのです。

　また、将来的な資産価値の維持という面でも、区分マンションは価格の下落リスクや流動性の低さ、空室リスクの高さといった弱点があります。こうした事情を理解せず、営業トークだけで購入を決めてしまうと、「家賃収入でローンが返せると思ったのに、実際は毎月持ち出しが発生する」という事態に陥ってしまいます。

　一方、一棟アパートやマンションの投資は、初期投資は大きくなるものの、建物全体の管理を自分で決めることができ、修繕計画も立てやすく、空室や家賃変動にも柔軟に対応できます。さらに、複数戸あるため、1部屋が空室になっても収入がゼロになるリスクは低く、安定したキャッシュフローを得やすいのが特長です。加えて、区分マンションと比べて利回りが高く、収益性の面でも優れているというメリットがあります。

　不動産投資において物件選びはスタート地点であり、その選択を誤ると後からの軌道修正は容易ではありません。最初の一歩で「失敗しない選択」をするためにも、目先の金額やイメージに惑わされず、将来を見据えた一棟投資という選択肢をぜひ検討してみてください。

　特に、サラリーマンの人にとっては、限られた時間や資金の中で投資に取り組む必要があるため、初期段階での安定収益の確保が非常に重要です。その点で、同じ一棟投資でも、中古よりも新築一棟アパートの方が、安定したキャッシュフローを見込みやすいというメリットがあります。新築は融資期間が長く取れる傾向があり、月々の返済負担を抑えられるほか、設備の不具合や修繕リスクも少ないため、突発的な支出の発生リスクが低く、予測可能な経営がしやすいのが特徴です。また、入居希望者からの人気も高いため、空室リスクも低減され、安定的な賃料収入が見込めます。

　資産形成のスタートを成功させるためにも、長期的な視点で見て、新築一棟アパートはキャッシュフローを安定的に生み出せる有効な選択肢です。キャッシュフローをしっかりと積み上げながら、次の物件取得や資産拡大へとつなげていく――。その第一歩として、新築一棟アパート投資の検討をおすすめします。

不動産投資は「買って終わり」ではない

　以上、「不動産投資に失敗する人が陥りやすい3つの行動」を解説しました。近年は一般会社員に対する金融機関の融資が積極的で、勤務先・年収・金融資産などの条件を満たした人であれば、少ない元手で始めることができます。しかし、収益不動産なら何でもよいかというとそうではなく、不動産投資はリスクが低いからといって誰でも成功できるかというと、それも違います。

　不動産投資は「買って終わり」ではありません。長期安定収入を実現させるには、現在の状況や経済情勢、時代背景などに合わせたリスク管理が必要であり、専門的な知識と豊富な経験に裏付けられた対応策が求められます。小手先のノウハウだけでは、成功を手に入れることはできません。不動産投資を成功させるためにも、不動産投資の失敗例から学び、投資家自身が勉強して知識と情報を身に付けること。そして信頼できるパートナー企業を見つけ、一人でも多くの人が安定した賃貸経営を実現することが筆者の願いです。

大和財託代表取締役CEO 藤原正明