実は「会社員」こそ不動産投資に向いている！？　不動産のプロが断言する“明確な理由”

　毎年繰り返される税制改正、終わらないインフレの波、金利の引き上げなど、日々変動する日本経済。そんな情勢を踏まえ、将来を見据えた資産運用や資産形成をしていきたいと考えている人も多いのではないでしょうか。

　数ある投資の一つである「不動産投資」は、物件自体が資産になるだけでなく、定期的に家賃収入を得られたり、節税効果が見込めたりするといったメリットがあります。しかし、その一方で、不動産投資の業界自体に「敷居が高い」「怪しい」といったネガティブイメージを抱いている人が常に一定数見受けられることも事実です。

　では実際に、どういった人が不動産投資に適しているといえるのでしょうか。不動産・建築領域等を活用した資産価値共創事業を展開する大和財託代表取締役CEOである筆者が、一般的な事例や賢い投資方法も含めて解説します。

不動産投資をしているのはどういう人？

　まず、実際に不動産投資をしている人はどういう人なのか、職業や年収でカテゴライズして解説します。

【不動産投資をしている人（1）資産家】

預貯金や株式、債券、投資信託といった金融資産を多く保有している人を指します。本記事では金融資産を5億円以上持っていることを定義とし、世間的に「超富裕層」と呼ばれる人たちを資産家に分類します。

実際に、当社でプライベート相談に来ていただく人は、親や親戚から土地や物件を相続し、節税対策をご要望とされているケースや、それらの運用方法のアドバイスを求めているケースが多いです。

【不動産投資をしている人（2）個人投資家】

個人で捻出した資金を用いて株式や債券などの金融資産を運用し、利益を得ている人のことを指します。簡単にいうと「投資を仕事とし、収入源としている人」です。

（1）の資産家と（2）の個人投資家はどちらも、「保有している資産を活用したい」「安定資産として分散投資したい」といった理由で、不動産投資をしているケースが多いです。

【不動産投資をしている人（3）経営者・個人事業主】

その名の通り、会社を経営している社長や、個人でビジネスをしている人のことを指します。法人の収益を安定させるための事業や、所得税・相続税や法人税を抑えるための節税対策の一環として不動産投資をしている人が多いです。また、「事業承継を考えている」「個人の資産を守りたい」といった人にも有効的です。

【不動産投資をしている人（4）開業医・勤務医】

一定した高い収入がある医師の人は、本業とは別の安定した収入源を構築しておきたいという意図で、副業として不動産を始めるケースが多いです。また、高所得者であるため、法人税・所得税の負担を軽減したいという人も多くみられます。

（3）の経営者・個人事業主、（4）の開業医・勤務医の方々は、いずれも節税目的あるいは本業以外の収益確保のための不動産投資という共通点があります。

【不動産投資をしている人（5）会社員】

日本人の労働者のうち約8割は、企業から給料をもらって雇用されている会社員です。その中には、「本業で収入を得ながら不動産投資で副業収入を得たい」、または「不動産投資で得た家賃収入をもとに経済的に自立し、早期リタイア（FIRE）したい」と考えている人も多いのではないでしょうか。

実際に、当社にご相談に来られる人や物件をご購入いただく人にも、会社員はとても多いです。定年退職を見据え、老後の資金を確保したいと考えている人にもたくさんお会いしてきました。

なぜ会社員が不動産投資に向いているのか

　これらの職業や収入を見て、（1）～（4）の富裕層や高所得者の中に、「会社員」という一般的な職業がラインナップしていることに、疑問を感じた人もいるのではないでしょうか。

　不動産投資は、実は「年収が全て」ではありません。まず、不動産投資を始める条件として、「融資を受けられるかどうか」が第一の関門となります。収益不動産を現金で購入する人は極めてまれで、多くの人が金融機関からの融資を利用するので、不動産投資を始めるには「融資を受けられるかどうかが全て」と言っても過言ではありません。

　融資を受ける前段階として、金融機関は、融資を受ける人に「返済能力があるのか」「万が一返済ができなくなった場合、回収ができるのか」という点を判断する融資審査を行います。その際、年収や金融資産、職業などが判断材料として加味されます。融資を受けるために「年収」は重要な判断材料となりますが、一番大切なのは「返済できる見込みがあること」です。つまり、安定した企業に勤めていて、一定の収入がある会社員こそ、不動産投資をするのに適しているといえるのです。

　しかし、「会社員であれば誰でも融資が受けられる」わけではありません。融資審査には諸条件が考慮され、かつ、収益不動産向け融資はその時々の金融機関の姿勢によって、求められる条件が変化します。

　では、どうすれば会社員が融資を受けられるのか。基本的な条件について解説します。

【（1）ローンの種類を理解する】

不動産投資向けの融資は「パッケージ型アパートローン」と「オーダーメイド型プロパーローン」の2つに分けられます。この2タイプのローンの中身を理解することは、不動産投資を始める上で欠かせません。

◆パッケージ型アパートローンとは

まず、「パッケージ型アパートローン」は住宅ローンの考え方に似ており、融資を受けようとしている人の年収および既存借入金額に影響を受けます。さらに、年収が安定していること、勤務先が安定していることに重きを置いているので、大企業勤務のサラリーマンや公務員、医師などが利用しやすい融資といえます。

あくまで一例ですが、実際に次の3つに当てはまる会社員の人は「パッケージ型アパートローン」がおすすめです。

・勤務先が上場企業、あるいは非上場企業でも一定以上の規模・業歴がある会社
・年収が700万円以上
・金融資産が1000万円以上

上記の年収条件に該当せずとも、一定規模の金融資産を持っている人は、市中金融機関が出している「オーダーメイド型プロパーローン」（後述）を利用するのがよいでしょう。

◆オーダーメイド型プロパーローンとは

「オーダーメイド型プロパーローン」は、融資条件が明確に決まっているわけではなく、物件の担保力や購入者の属性（年収や金融資産、職業）などを総合的に判断し、融資可否および条件が確定します。そのため、同じ物件であっても購入者によって融資条件が大きく異なります。よって、年収が低くても金融資産が一定以上あれば融資を受けることができるのです。

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【（2）自らの属性を把握して金融機関を選ぶ】

先述した通り、年収が重視されるのはアパートローンです。プロパーローンも年収は重視されますが、年収のみで決まるものではありません。年収が条件に満たない場合はアパートローンを利用できない場合が多く、この融資の種類しか知らない場合、「不動産投資は難しい」という結論になってしまいます。

しかし、ここで融資を諦める必要はありません。不動産投資への融資姿勢は、金融機関によって異なるからです。そこで、次のステップとして鍵になるのが「属性」です。

一般的な「属性」とは、その人が持つ性質や特徴のことを指しますが、金融の世界における「属性」とは、社会的・経済的背景のことを指します。属性は、金融機関によって評価がまちまちなのですが、見ているポイントとしては「勤務先」「勤続年数」「収入」「持っている資産」「他の借入金とその返済状況」「家族構成」…など細部に渡ります。

自身の属性を把握することや、それぞれの融資の特徴を理解することはとても重要なことです。一つの銀行に融資を断られたとしても、別の銀行は違った回答を出すことは考えられます。自身の属性で利用できる融資にはどんなものがあるかを把握するのが難しい際は、不動産投資をサポートしてくれる、信頼できる会社に相談することで、自分では気付くことのできない融資を発見できる場合もあります。

【（3）一棟アパートに投資する】

昨今、月々の支払いが低額から始められて、自己資金が少なくても購入できる「区分マンション投資」が流行しています。区分マンションとは、一部屋単位で購入し、一棟の各ワンルームでそれぞれに所有権を持つ、規模感が小さい物件のことを指します。

しかし筆者は、そういったワンルームマンションの購入はおすすめしません。理由を簡潔にいうと、利回り率が低く、利益が見込めないからです。

区分マンション投資の場合、運営費用や修繕費、税金などのコストがかさむ上、空室になった場合の賃料収入はゼロになります。融資を組んだとしても返済が追いつかず、現金の手出しが必要になるケースが多発しています。つまり、区分マンション投資で利益を出すためには、不動産市況が活況になり、物件自体の値上がりに期待するしかない……という現況です。

では、不動産投資のリスクを極力抑えて、長期的かつ安定的に収入を得るためにはどうすればよいのでしょうか。ここでおすすめしたいのが、「一棟アパート投資」です。

一棟アパート投資とは、数戸～十数戸の部屋を持つアパートを丸ごと購入して行う不動産投資のことです。それぞれの部屋で入居者を募り、毎月の家賃収入を得る形で運用します。建物の構造は、基本的には木造もしくは軽量鉄骨造のいずれかですが、今回は木造物件で解説します。

一棟木造アパートの主なメリットとしては、次の3点が上げられます。

・資産形成できる規模が大きい
・自由度が高い
・節税対策になる

まず、一棟アパートの強みは「大規模な資産形成を一度に行えること」です。一棟アパートを購入することで、一度にたくさんの物件を保有できます。毎月の家賃収入も大きくなるため、その収入を他の物件に投下し、さらなる資産形成を図ることも早い段階で可能です。

もちろん、1部屋の区分所有でも資産形成自体は可能です。しかし、その場合は部屋を複数戸所有していないと、1回の退去で収入が大きく下がってしまうため、一棟アパートと比較すると収入の安定性は低いといえます。

次に、「自由度の高い運営ができる」のも、一棟アパートならではの強みでしょう。一棟アパートであれば、賃料や大規模修繕の時期なども自身の裁量で決められます。例えば、間取りや階数、部屋の設備などの差を考慮して、同じ建物内でも部屋によって違った賃料を設定するのも一つの方法です。

ただし、何でも自由に決められるわけではありません。一棟アパートを含めた不動産の賃料は、その物件があるエリアの賃料の動向に合わせ、合理的な水準で決める必要があります。極端に高い賃料にしたのでは、入居希望者はなかなか現れません。同時に、空室が長期化しないよう合理的な水準で賃料を設定したり、本当に必要な時期かどうかを見極めて大規模修繕を行ったり、経営戦略的な判断能力も不可欠です。完璧に自由というわけにはいきませんが、ある程度は自分の裁量で決められるのは確かです。

最後に、節税対策についてです。一棟アパートの場合、区分所有アパートに比べると、年間で計上できる減価償却費ははるかに大きいです。不動産投資において、建物の減価償却費は会計上の費用として計上ができるため、実際のお金が出ていくことなく、所得税額の圧縮を図ることができます。もし、年収1500万円以上の人であれば、節税対策としてこのスキームをさらに有効活用できます。

　以上、融資を受けやすい条件について、「ローンの種類」「属性の理解」「一棟アパートに投資する」という3つの軸に分けて解説しました。不動産投資を行う目的によって、享受できるメリットは変わってきますが、一棟アパートを選ぶことで、投資収益は確実に上がります。高い収益性が見込める投資であることは、金融機関からの融資を受けやすい条件の一つになるので、不動産投資において、利回りのよい物件であることは最も必須事項です。

　そして、先述した融資条件や属性を正しく理解し、自己資金を活用できれば、年収700万円の会社員が「一棟買い」をすることは、夢ではありません。

結論！ 不動産投資に向いているのはこんな人

　悪質な不動産会社による悪徳商法や新手の詐欺が後を絶たず、不動産投資業界のイメージは依然としてよくない現況です。しかし、不動産投資にまつわる専門知識をきちんと学び、収益が出るという確信に基づいて長期的に計画することで、業界に対するイメージはプラスに変わるでしょう。

　不動産投資を始めるためには、諸条件を満たさなければなりません。もちろん、不動産投資ができる現実的な流動資産があり、融資を受けられる状態であることも大前提です。しかしその前に、しっかりと将来を見据えた上で、不動産投資について理解をする「真面目さ」が必要です。資産運用や節税を賢く行う、そんな「真面目」な人柄の人こそ、不動産投資にはうってつけなのです。

　不動産投資にご興味がある人は、ぜひご参考にしていただけたらと思います。

大和財託代表取締役CEO 藤原正明

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