住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローンよりも低い金利で借り換えることで総支払額や月々の返済額が軽減できる手段です。
そして、借り換えをする際は住宅ローンを新規で借り入れた時と同様に審査が行われます。
人によっては借り入れ状況や健康状態、年収、転職状況などが新規で借り入れた時から変化していることもあり、中には借り換えができないケースもあるのです。
この記事では、住宅ローンの借り換えができない時に考えられる原因とその対処法などについて詳しくまとめました！
住宅ローンを借り換えたいけど万が一借り換えができなかったら、と心配な方はぜひ一度チェックしてみてくださいね。
住宅ローンの借り換えができない時の7つの原因
住宅ローンが借り換えられない主な原因は「審査に通過できない」ということです。
住宅ローンは大きな金額を借り入れ、長年をかけて返済していくことになるため、金融機関からすると契約者に返済能力があるかどうかはとても重要な要素となります。
そこで様々な書類や情報をもとに審査が行われ、客観的に見て返済能力がないと判断された場合に審査に落ちてしまうのです。
- 年収不足
- 転職や独立をした直後
- 最初の借入時よりも健康状態が悪化した
- 物件価値の低下（オーバーローン）
- 信用情報の問題
- 住宅を賃貸に出している
- 同じ銀行で借り換えようとしている
住宅ローンの借り換えができない、要するに審査に落ちてしまう時のよくある原因としては上記の7つが挙げられます。
この項目では上記の項目における具体的な理由を見てみましょう。対策については後述します。
1.年収不足
元本＋利子の年間返済額が、年収の中で占める割合のことを「返済負担率」と言いますが、この返済負担率が高いと審査に落ちやすくなります。
そのため年収が少ないと必然的に返済負担率も上がり、審査に落ちてしまうわけですね。
金融機関では返済負担率を20～25％前後に設定するのが一般的と言われています。
2.転職や独立をした直後
転職や独立直後によって年収が減ってしまった、あるいは年収が不安定な状況は審査に落ちてしまうよくある原因です。
住宅ローン以外の借り入れをする時の審査と同様に、安定した収入が得られているかを判断するために勤続年数をチェックする金融機関は少なくありません。
金融機関によっては申し込み自体ができないケースもあるようです。
3.最初の借入時よりも健康状態が悪化した
住宅ローンの多くは「団体信用生命保険」への加入が必須であり、直近で病気や入院、怪我などがあると審査に通りにくくなってしまいます。
団体信用生命保険（通称：団信）とは、住宅ローンの返済中に死亡や高度障害などの万が一のことがあった際、住宅ローンの借入残高がゼロになるという重要な保険です。
民間の金融機関と住宅金融支援機関が提携して提供する全期間固定金利の「フラット35」など、中には団信の加入を任意としているところもあります。
4.物件価値の低下（オーバーローン）
購入した住宅の資産価値よりも住宅ローンの借入残高が上回ってしまうことを「オーバーローン」と呼びます。
住宅ローンを提供する金融機関では契約者の住宅を担保として融資を行うため、このオーバーローンが起こってしまうと借入時の審査には通りにくくなってしまうでしょう。
5.信用情報の問題
住宅ローンは大きな金額の融資を行うものですから、やはり債務で過去にトラブルがあったり、延滞や未払いなどが残ったままの場合は審査に通ることが非常に難しくなります。
信用情報に記録されるような情報があると、それらはすべて金融機関でチェックできるようになっているのです。
住宅ローン以外にも多額のカードローンなどがあったり、携帯電話の割賦金が残っていたり、直近の審査結果などが出ている場合はそうした要素も大いに影響する可能性があるでしょう。
6.住宅を賃貸に出している
借り換え対象の住宅を賃貸に出している場合、個人の住宅ローンで借り換えることはできず、収益物件に対応したローンで借り換える必要があります。
また、住宅ローンの返済中に住宅を賃貸に出した場合は当初契約した住宅ローンの契約内容が変更となるため、速やかに現借り入れ先へ報告しましょう。
7.同じ銀行で借り換えようとしている
住宅ローンを契約した当初よりも金利が下がっていると、同じ銀行内で借り換えたいと考える方もいると思いますが、一般的に同一銀行内で住宅ローンを借り換えることはできません。
金利タイプの変更や金融機関への交渉などによって金利が下がる可能性もあるため、どうしても同一銀行内で借り換えたい場合はまずは金融機関に相談してみましょう。
住宅ローンの借り換えができない時の対処法9選
- 借入金額を減らす
- 収入合算で年収を増やす
- 勤続年数が経過してから再度申し込む
- 医師の診断書、検査結果の数値を提出する
- フラット35で借り換えを行う
- （物件の）査定額の妥当性を調査する
- 延滞などの問題を片づける
- 事業用ローンで借り換える
- 金利交渉を行う
住宅ローンの借り換えができない時の対処法としては、先述した各原因によって上記9つの方法が挙げられます。
年収不足の場合①：借り入れ金額を減らす
年収不足が原因で住宅ローンが借り換えできない場合に、最もシンプルな対処法として挙げられるのが「借り入れ金額を減らす」という方法です。
貯蓄などで無理なくカバーできる範囲で、できるだけ借入金額を減らすことで「返済負担率」を下げるということになります。
また、年収の中で年間の総返済額の割合が決められている「フラット35」で借り換えるという手段を候補に入れるのも良いでしょう。
年収不足の場合②：収入合算で年収を増やす
住宅ローン借り換え時の審査では、通常は契約者本人のみの年収で審査を行いますが「収入合算」で申し込む方法もあります。
「収入合算」とは契約者本人の親、子ども、配偶者の年収を合わせた金額のことです。
収入合算が可能かどうかは金融機関によって異なりますので、事前に確認しておくことをおすすめします。
転職・独立直後の場合：勤続年数が経過してから再度申し込む
転職や独立をした直後の場合は、勤続年数が短いことによる収入の不安定さ（もしくは年収の減少）が主な要因となっているため、勤続年数が短い方はどうしても勤続年数の経過を待つことが最善策となります。
ただし昨今では転職や独立、起業に対しての見方が寛容になりつつあり、勤続年数を重要視しない金融機関も存在するようです。
一般的には勤続年数の経過を待つことが望ましいですが、急ぐ場合には上記のような金融機関を探してみるのも1つの手段と言えるでしょう。
健康状態が悪化した場合①：医師の診断書、検査結果の数値を提出する
通常の医療保険などと同じように、団体信用生命保険についても健康状態が悪いと加入を断られてしまうことがあります。
さらに、多くの金融機関では団体信用生命保険への加入を必須としているのが現状です。
対策としては、 正直に健康状態を告知したうえで医師による診断書などを提出することが挙げられます。
告知義務違反になるようなことは絶対に避け、金融機関に事前に相談をしてみてください。
健康状態が悪化した場合②：フラット35で借り換えを行う
団体信用生命保険は、万が一のことが起こった際に住宅ローンの返済義務が消滅するため、契約者本人やその家族にとっても、金融機関にとっても重要な保険となります。
多くの金融機関が団体信用生命保険の加入を必須としているのはそのためです。
ただし「フラット35」のように団体信用生命保険への加入を任意としているところもあります。
どうしても健康状態が原因で住宅ローンの借り換えができない方はフラット35での借り換えを検討するのも良いかもしれませんね。
物件価値が低下した場合：査定額の妥当性を調査する
物件価値が低下（オーバーローン）したことが原因として考えられる場合、物件の査定額と住宅ローンの残高にどの程度の差額があるのかを確認してみましょう。
またあわせて、路線価や固定資産税評価額を調べ、金融機関が提示した物件の査定額が妥当であるかも調査を行います。
これらの調査を行ったうえで交渉の余地がありそうであれば、金融機関へ根拠となる資料を用いて相談をしてみるのがおすすめです。
信用情報に問題がある場合：延滞などの問題を片づける
信用情報は客観的な判断を下すためのとても重要な判断材料となります。
そのため、信用情報に問題があることが原因で住宅ローンの借り換えができないと考えられる場合は、延滞や未払いなどの問題を速やかに片づけることが最善策と言えるでしょう。
心配な方はJICC、CIC、KSCなどの信用情報機関に開示を申し込み、問題となっている箇所を事前に確認をするのがおすすめです。
事故情報によってはすぐに延滞や未払いの解消が可能なものもあるかもしれません。
また、信用情報に関する問題を片づけた後は、最低でも1年以上の期間を空けることが望ましいとされています。
住宅を賃貸に出している場合：事業用ローンで借り換える
住宅を賃貸に出している場合は一般的な住宅ローンではなく、アパートローンなどの「事業用ローン」で借り換えましょう。
また先述した通り、これまで借り入れていた住宅ローンのままでは契約内容に変更が生じるため、賃貸に出すことが決まった時点で金融機関に報告する必要があります。
同じ銀行で借り換える場合：金利交渉を行う
住宅ローンを新規契約した当初よりも金利が下がっていると、借り換えをしたくなるのは当然のことではありますが、金融機関としてはメリットがないため同一銀行内での借り換えはできません。
そのため、同じ銀行で金利を下げたい場合は金利交渉を行うのが有効的です。
金融機関はより多くの利用者に、より多くの金額を利用してもらいたいので、他社への借り換えを検討していることも踏まえて相談をすると優遇金利を提案してくれることもあります。
新規よりも借り換えの審査が厳しいと言われる理由
一般的に、住宅ローンは新規契約時よりも借り換え時の審査の方が厳しく見られる傾向にあります。
- 年齢を重ねるごとに疾病リスクが上昇するため
- 年数の経過によって住宅の価値が下がっていくため
借り換え時の審査が厳しくなる理由としては主に上記の2点が挙げられますが、これらはある種仕方のないことです。
契約者の健康状態は団体信用生命保険への加入を必須としている関係上どうしても重要視されますし、住宅についても築年数を重ねるごとに価値が下がっていくことがほとんどと言えます。
そのため、住宅ローンが新規契約できているからと言って、必ずしも借り換えの審査にも通過するとは限らないことは理解しておきましょう。
借り換え前に専門ポータルサイトで比較する方法
住宅ローンの借り換えを行う際は、今回記事で取り上げたような自身の状況を整理するだけでなく、各金融機関でのシミュレーションと比較が必要不可欠となります。
また借り換え時の審査基準も金融機関によって異なるため、A社では審査に通過できなかったけれどB社では審査に通過できたということもあり得るのです。
そのような金融機関の情報をチェックするには、住宅ローンに特化したポータルサイトが役立ちます。
住宅ローンの借り換えに特化したポータルサイト「モゲチェック」では、現在の利用者の情報を入力するだけで、利用者にぴったりのおすすめの金融機関がすぐに見つかります。
自分1人で判断をするよりも確実に正確な判断ができますので、ぜひ一度チェックしてみてください。
面倒なシミュレーションと比較が簡単にできる
モゲチェックは、住宅ローンの借り換え先を選ぶ際に必須とされるシミュレーションと比較が簡単に行えます。
とくに住宅ローンの借り換えは算出しなければならない額が大きく、計算に苦手意識がある方や忙しい方にとっては非常に面倒ですよね。
こうしたポータルサイトを最大限活用し、効率よく借入先選びを進めていきましょう。
おすすめの金融機関とメリット額がわかる
一度一括比較を行うと、登録情報と各金融機関の審査基準をもとにしたおすすめ金融機関が最大3社ピックアップされます。
ピックアップされた各社の返済額や、借り換えることによるメリット額も自動計算してくれるため、自分で行うよりも精度の高い比較が行えるのも大きなメリットです。
利用は完全無料
モゲチェックは提携している金融機関からの手数料や広告費で運営されていることから、ユーザーは完全無料でポータルサイトを利用することができます。
また、提携している金融機関の評判にも関わるため、モゲチェックがしつこいメール勧誘や電話勧誘を行うことはありません。
「無料で利用できるなんて怪しい」という方もいらっしゃると思いますが、安心してご利用いただけます。
プロにチャット形式で相談することもできる！
モゲチェックには住宅ローンの知識に長けたプロが、住宅ローンの借り換えに関わるあらゆる相談に乗ってくれます。
利用はもちろん無料となっているほか、チャット形式のため現代にマッチしており非常に使いやすいです。
住宅ローンに関する知識が無い方や、忙しくてじっくりと考えている余裕がない方も、ぜひ無料相談を利用してみてください。
住宅ローンの借り換えができない原因について調べた感想
住宅ローンの借り換え時には、新規借り入れ時と同様に審査が行われます。
借り換えができない主な原因はこの「審査」が大きく影響しているため、審査に通過できるよう対処法を理解しておく必要があるでしょう。
また、住宅ローンの借り換えができない原因は人によって様々ですので、ぜひこの記事をご覧いただきながらご自身に当てはまっていることはないか確認してみてください。
借り換え時の審査に自信がない方、借り換え先選びが難しい方は「モゲチェック」のような無料で利用できる住宅ローンのポータルサイトを活用し、無駄のない適切な判断を目指しましょう！
