変動型金利から固定型へシフトの傾向　住宅ローン市場の変化に対応した新たなローン登場

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J-CAST ニュース
2026年3月18日18時20分

ここ数年、都市部を中心に住宅価格が高騰し、最近は日本銀行が政策金利を断続的に引き上げている。そうした動きを受けて住宅ローン利用者は、変動金利ではなく固定金利を選ぶ傾向が強まっているという。

2026年3月12日、住宅金融支援機構によるプレスセミナーが実施された。同機構の担当者が住宅ローン利用者などのアンケート調査をもとに、ローンの上手な利用法などについて詳細な解説が行われた。

「フラット35」の申請件数が前年比135％に

まず、固定金利型住宅ローンを利用する人が増えていることが報告された。ずっと変動型金利の利用者が増えていたのだが、直近の2026年1月調査では、一転して全期間固定型や固定期間限定型を利用する人が増えたという。

前者が1.3ポイント増えて10.1に、後者が2.7ポイント増えて14.9に。一方の変動型は4.0ポイント減少して75.0となった。こうした変化の背景について、国際・調査部調査グループ長・鈴木邦彦氏はこう指摘する。

「住宅ローン金利の今後の見通しについて、住宅ローンの利用者がどうみているかを調べると、73.7％が、今後1年間で住宅ローン金利は『現状よりも上昇する』と考えており、その割合は前回調査より8.0％増えました」

住宅ローン利用者の「負担感」の増減を問うアンケートでは、「負担が増えた」と感じる人が4割にのぼり、原因でいちばん大きいのは「物価上昇」であることがわかった。また、変動金利型の利用者は「返済額が増えた」と回答する人も多く、それが将来の不安感につながっていることもみえてきた。そうした事情もあって借入申込みが増えているのが、全期間固定型の「フラット35」である。個人営業企画部営業推進グループ長の酒井芳倫氏が語る。

「とくに変動金利が上昇した2024年10月以降、フラット35への申込数が増え、2025年は前年比135％増となりました。なかでも伸び率が顕著な申込み区分は『借換』で、247％増。借換をする人は39歳以下の層で増えていて、2024年では約13％でしたが、2025年では約23％に広がりました」

フラット35の申込数が増えている要因の1つには、ポイント制による金利引き下げメニューがあるかもしれない。1ポイントあたり0.25％の金利引下げが行われ、4ポイントとなれば当初5年間で1％の引き下げになる。たとえば「フラット35　子育てプラス」では、子ども1人に対して1ポイントが付与される。また「フラット35S」では、質の高い住宅・マンションを取得した人を対象に、借入金利を一定期間引き下げる制度もある。その一例は、カーボン・ニュートラル実現に向けた取り組みをする「ZEH-M」のマンションや、耐震性、バリアフリー性などといった条件を満たした建物である。たとえばZEH-Mのマンションであれば3ポイント付与される。ほかに、中古住宅の劣化状況基準に応じたポイントや、地方移住を支援するポイントもある。酒井氏によれば、「フラット35の利用者の96％が何らかの金利引き下げを適応されており、平均3.3ポイントだ」という。

変動金利型から固定金利型に変更すると、金利差で返済負担が増す場合があるので、返済基準期間を35年から40年に延長する制度も始めている。

高齢になっても住み続けるための新しいローン創設

現役世代だけでなく、60歳以上向けの取り組みとして、「リ・バース60」も紹介された。用途としては、マンション購入、注文住宅、自宅のリフォームなどが対象となっている。融資限度額は1億2000万円。住宅金融支援機構が提携している民間金融機関が提供する住宅ローンである。このローンで同機構の立ち位置は保証会社的なものになるという。支払方法は次のようになる。

一般的な住宅ローンは、利息と元金を合わせて定額を返済するが、リ・バース60の場合、毎月支払うのは利息のみ。年金受給者のように収入が少なくても支払の負担が軽くなる設計になっている。借入している元金に関しては、亡くなったとき、相続人が一括して返済するか、物件を売却して代金にあてるか、どちらかの方法がとられる。なお、連帯債務で借入れをした場合は、主債務者と連帯債務者がともに亡くなったときに返済となる。住宅融資融資保険企画担当部長の牟田寿穂氏はこう付け加える。

「返済時に、資産価値が下がった場合、追加の残済を請求されるのではないかというご心配をされる方もおられますが、その場合は保険でカバーできるように設計されております」

ちなみに、2025年12月末時点における利用者像は、所要額が2971万円、借入額1542万円、毎月支払額4.5万円。年金受給者割合は53％である。これまでの累計申請数は10000件を突破している。

そして、高齢になったときにローンの残債が残ってしまうケースに対応するためのローンとして、「特定残価設定ローン保険」が創設される。住宅価格の高騰もあって、子育て世代の返済負担を軽減できるものとして期待されるものだ。詳細は現在設計中だが、基本的には返済方法は前記のリ・バース60と同じ仕組みで、毎月利払いのみの元利据置ローンに加えて、毎月元利払いの割賦返済ローンを組み合わせることで、月々の支払負担を減らせる。たとえば、元利据置ローンの融資が2800万円（想定金利1.0％）で、元利据置ローンが1200万円（想定金利2.0％）の場合、40～75歳までの返済額は、元金据置部分が2万円、割賦返済部分が7.9万円で合計9.9万円。75歳以上では元金据置部分の月々2万円だけの支払いとなる。元金据置ローンの場合は死亡時などに一括返済という形をとる。

耐震改修工事を可能にするためのローンも

南海トラフ地震、首都直下地震など、巨大地震が起きる可能性が高まり、耐震改修工事の必要性が絶えず指摘されている。前出の牟田氏は、「2024年1月の能登半島地震でも、旧耐震指針の木造住宅を中心に倒壊など被害が多かった」と言いつつも、こう続けた。

「ただ現実には、高齢者となると経済的な制約や、家を継ぐ人がいないことなどから、耐震改修を躊躇する傾向があります。そこでリ・バース60の新しい制度として、『耐震改修利子補給制度』が創設されました」

これは地方公共団体がつくった補助制度を組み合わせたもので、70歳以上ならば、毎月の支払がゼロ円で耐震改修工事ができる。元金は、契約者が亡くなったときに担保物件の売却により返済するか、相続人が一括して返済するかを選べる。補助制度を導入している地方公共団体は、2026年1月15日現在で全国に63と限られているのが難点だが、今後増えていくかもしれない。

なお、同機構が、最近の金利変動によって生じるリスクについてどれぐらい理解しているかを調査したところ、半分ぐらいの利用者が不安を感じていることがわかった。そのため、金融リテラシーの向上への取り組みを強化している。たとえばインスタグラムで、住宅ローンのリスクやフラット35のメニュー、無駄な出費を減らすアイデアを公開している。また2026年4月以降、住宅ローンの説明動画をYouTubeで一般公開する予定だ。後悔しない住宅ローンの選び方のポイントや、フラット35が選ばれる理由・メリットなどの解説動画が公開予定だという。